מהו סדר הפעולות לקראת רכישת דירה?

פתיח

רכישה של דירה היא אירוע גדול, יקר ומרגש, קורה אחת לכמה שנים טובות.

על מנת שתוכלו להיות מפוקסים ולהגיע לתוצאות שאתם מבקשים , כדאי שתעבדו לפי הסדר הבא שאנחנו נשתף: כך תחסכו הרבה מאוד כסף, זמן, אנרגיה ותקבלו הכוונה לעסקה שאתם מבקשים.

סדר הפעולות – שיעשה לכם שכל בעסקה הבאה שלכם

הדבר הראשון – דף ועט בפינת האוכל – הבינו מה ההון שלכם. אספו את כל המקורות ההון העצמי שלכם: חסכונות, קרנות השתלמות, ניירות ערך שחשבתם למכור ועזרה שתקבלו מהמשפחה.

בנוסף, אם אתם בעלים של נכס קיים, כמה כסף אתם יכולים לחלץ ממנו על ידי מכירה וסילוק המשכנתא. 

הדבר הבא – חשבו את כל ההוצאות הנילוות לרכישה: עיצוב, שיפוץ, תיווך, מס רכישה. אחרי שהבנתם כמה העסקה כולה תעלה לכם וקודם לכן, עם כמה כסף אתם מגיעים . חשבו את סכום המשכנתא שלכם והגישו בקשה תוך כמה דקות ל-4 בנקים (קישור להדרכה בערוץ: https://did.li/WXW5q )

למחרת בבוקר – צלצלו לעורכי הדין ועדכנו אותם בפרטים: המחיר שסגרתם מול המוכרים, כמות ההון העצמי וכמה משכנתא אתם מתכננים לקחת.
עורכי הדין מכינים את לוח התשלומים – כמה הקונים (שזה אתם) תשלמו למוכרים בכל פעימה, מחתימת החוזה ועד קבלת המפתח.

הטלפון הבא יהיה לחברת בדק בית, כזאת שקיבלתם עליה המלצה ותיתן לכם אחריות.

בהמשך, מזמינים בעל מקצוע להערכת השיפוץ או העיצוב שאתם מבקשים לבצע בבית החדש בהחלט כדאי להראות לו את דוח הבדק בית ולקבל הצעת מחיר משוכללת לכל העבודה.

מתי מזמינים שמאי?

שמאי מזמינים באחת משתי האפשרויות:

האפשרות הראשונה היא לפני שחותמים על רכישת הדירה. אם אתם גבוליים במימון, כלומר: מבקשים מעל 70% משכנתא, או שיש צפי ששמאי יעריך את הבית החדש בפחות ממחיר הרכישה שסגרתם מול המוכרים שלכם. בשני המקרים האלה – חשוב מאוד שתזמינו את השמאי לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה (התייעצו עם עורכי הדין לגבי זה).

האם הזמנת שמאי לפני חתימת חוזה הרכישה לא עולה יותר כסף?
כן, זה יעלה לכם קצת יותר אבל בהחלט ייתן לכם וודאות לגבי העסקה שאתם עושים והיכולת שלכם לקבל את המשכנתא שאתם מבקשים.

האפשרות הנוספת: אם אתם תידרשו למשכנתא לא מקסימלית ואין צפי להערכה נמוכה או בעיות עם הדירה החדשה, אפשר להזמין את השמאי לאחר חתימת החוזה וכחלק מתהליך המשכנתא בהמשך.

מה עדיף: קודם לרכוש דירה ואז למכור את הדירה הקיימת או להפך?

אז נשאלת השאלה: אם אתם משפרי דיור – מה עושים קודם: מוכרים את הדירה הנוכחית ואז קונים או תחילה קונים את הדירה החדשה ואז מוכרים את הקיימת?

בעניין הזה – חשוב להיות רגישים לנתונים, אם אתם קונים ויש לכם מספיק הון עצמי כדי לחתום על חוזה רכישה, כלומר: יש לכם מספיק כסף לרכוש את הדירה החדשה ללא תלות במכירה מהירה של הנכס הקיים

אז יכול להיות ששווה לכם באמת לשריין את הקנייה ולבצע רכישה קודם. המטרה היא שלא תהיו בלחץ עם המכירה.

אם המצב הפוך ואתם תלויים בכספי המכירה, אז שווה להשקיע מאמץ ואנרגיה במכירה של הדירה הקיימת

אבל כן להיות עם יד על הדופק ולחפש במקביל את הדירה החדשה שתרצו לרכוש.

לסיכום

רק שימו לב: מבחינת סדר הפעולות – אם יש תלות בכספי המכירה, אז קודם מוכרים ורק לאחר מכן אפשר לבצע רכישה . כך תוכלו למקסם את התוצאות שלכם גם בקנייה וגם במכירה והכי חשוב – תשלטו בדברים ותוכלו לישון בשקט.