חלום הדירה במרחק לחיצה
רגע לפני שהוא מתרחק
התוצאה שלכם:
האם זה הזמן לקנות עכשיו דירה?
אנו בחברת myGenie עוסקים בעשור האחרון בתכנון כלכלי וחוקרים התנהגות צרכנית של אלפי רוכשי דירות מקבלן. מהמקום הזה, אנו מבקשים להעניק לכם כלים איך לגשת לעסקה הבאה שלכם מול הקבלן. אתם לא טועים שאתם רוכשים דירה מקבלן! במיוחד עכשיו עם ההטבה מהפרויקט. דירות חדשות מקבלן תמיד עלו, מי ששקנה בשלב המוקדם בפרויקט תמיד הרוויח, אי אפשר לטעות כאן.
ו-CheckUp פיננסי בימי המכירות המיוחדים
בואו נלמד קצת נתונים (מתוך אתר הלשכה המרכזית):
*להוסיף תמונות מהאתר
בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-41,600 דירות חדשות לעומת 63,300 בשנת 2021. ירידה של כ-35%.
בשנת 2022 נמכרו 40,480 דירות חדשות מקבלן, ובשנת 2021 נמכרו 57,800 דירות. ירידה של כ-30%.
זוכרים שפרצה מגיפה עולמית בשנת 2020?
רבים ישבו על הגדר וחיכו שהשוק יפול, מוכרים פרטיים יפלו מנכסיהם וקבלנים יפשטו את הרגל.
שימו לב: עלייה של 13.6% במחירי הדירות החדשות מקבלן בשנת 2021 ועלייה של עוד כ-20% לדירות חדשות בשנת 2022.
אז האם כדאי להמתין שהמחירים ירדו?
כאשר ישנם סימנים להאטה מסתמנת, זה בדיוק הזמן לבחון עסקאות. זוגות, משפחות ומשקיעים שרכשו דירות בשנים 2020-2021 יכלו לרכוש לעצמם דירות במחירים הוגנים, חסכו לעצמם תשלומים נוספים כמו: הצמדה למדד תשומות הבנייה, קיבלו תנאי תשלומים נוחים, דחו את תשלומי המשכנתא ללא החזרים חודשיים עד רגע המסירה, קיבלו מפרט משודרג – חסכו מאות אלפי שקלים.
מה קרה למי שחשב שהמשבר יביא איתו ירידת מחירים?
מי שהמתין (וכנראה עדיין ממתין) חטף עליית מחירים של 13.6% בשנת 2021 ועוד כ-20% בשנת 2022.
המקרה בוחן של שירה ואורן
כיצד שירה ואורן רכשו דירת חלומות בתחילת שנת 2021?
זוג + 3 ילדים גרו באותה תקופה בדירה הקיימת בת 4 חדרים בפרדס חנה בשווי מוערך של כ-1,400,000 ש"ח, עם הכנסה חודשית של כ-23,000 ש"ח בחודש.
השניים קפצו על ההזדמנות ורכשו דירת 5 חדרים מקבלן בפרדס חנה-כרכור בשווי 2,040,000 ש"ח. האתגר שלהם היה להביא עוד 20% לחתימת החוזה שזה עוד 408,000 ש"ח. הם פדו קרנות השתלמות בשווי משותף של 180,000 ש"ח, לוו מהמשפחה עוד 100,000 ש"ח ולקחו מהבנק שלהם עוד 150,000 ש"ח שיחד סיפקו להם את כל ההון הדרוש לחתימת החוזה ותשלום עבור מס רכישה ושכר טרחת עורך דין.
עבור שנה, סמוך למועד לקיחת המשכנתא הם נהנו מעליית מחיר על דירתם הקיימת ב-300,000 ש"ח, וקילו עבורה: 1,680,000 ש"ח. הם אמנם ספגו כ-80,000 ש"ח ממדד תשומות הבנייה אבל עליית הערך תרמה רבות וסייעה לשלם את המדד, להחזיר כספים למשפחה, לשדרג את הבית החדש ולקחת קצת פחות משכנתא.
האם כאשר הריבית גבוהה והשוק עומד, זה הזמן לבצע רכישה של דירה מקבלן?
זה לא סוג שריבית המשק עלתה בשנתיים האחרונות, מ1.6% לריבית של מעל 6%, השינוי בריבית, הגדיל את ההוצאות של משפחות רבות על משכנתא והלוואות. יחד עם זאת שוק האשראי ובפרט שוק המשכנתאות השתכלל בשנים האחרונות, המשמעות היא: ניתן לבדוק אפשרות למחזר את המשכנתא בכל עת ולהקטין את ההחזר החודשי.
משפחות שנטלו משכנתאות בריבית זולה טרם עליית הריבית יכולות לשמור את הריבית הטובה לסקה הבאה שלהם, כלומר: הקל"צ הזול שניתן בעבר בריבית זולה מאוד יוכל לעבור לעסקת רכישה מול הקבלן. את התוספת למשכנתא הקיימת ניתן יהיה לקחת בריבית טובה מאותו הבנק או לבצע משא ומתן בין בנקים ולבחון את האפשרות לקחת את התוספת בבנק אחר על מנת להשלים את העסקה. במילים אחרות, ניתן לבצע גרירה של המשכנתא הקיימת בריבית זולה או חלק ממנה, אין הכרח לגרור את כל המשכנתא. כך תוכלו לשמור על הריבית הטובה ההיסטורית שקיבלתם ולבצע עסקה טובה במחיר אטרקטיבי כבר היום.
מקרה הבוחן של שלומית ומיקי
כיצד שלומית ומיקי שידרגו את הדירה הקיימת שלהם ושמרו על קל"צ של 2.8%?
הזוג בעלים של דירת 4.5 חדרים בשווי 1,400,000 ש"ח בקרית ים. לזוג יתרת משכנתא של 800,000 ש"ח כאשר 300,000 ש"ח ממנה בריבית קבועה ולא צמודה למדד 2.8%, ההחזר החודשי לאחר העלאות הריבית עומד על: 5,300 ש"ח. החלום שלהם הוא דירת 5 חדשים מקבלן בשכונה חדשה מחוברת לקהילת זוגות צעירים ומשפחות. לזוג הון עצמי נוסף של – 200,000 ש"ח.
לאחר CheckUp פיננסי הראינו להם שיוכלו לרכוש דירת 5 חדרים בשווי 2,000,000 ש"ח בשכונה חדשה מקבלן. הצלחנו לדאוג להם לתשלום של 10% בלבד בתחימת החוזה, כך ששילמו מההון העצמי שלהם ולא היתה להם הוצאה נוספת המכבידה על המשפחה בתקופה הנוכחית. שלומית ומיקי גרים בדירה הקיימת שלהם מבלי לטרטר את עצמם עם הילדים לדירות מעבר.
ומה עם ההחזר החודשי החדש? ההמלצה שלנו לשומית ומיקי היא לגרור את מסלול הריבית: קבועה ולא צמודה הזול מהמשכנתא הקיימת ולפי סימולציה של תוספת בריבית השוק הנוכחית הם יפרעו את המסלולים הפחות טובים מהמשכנתא הקיימת ויגיעו להחזר חודשי של המשכנתא הקיימת והתוספת לשמכנתא החדשה של פחות מ-6,400 ש"ח.
אז מה הרוויחו שלומית ומיקי? הזוג הרוויח דירת חלום בשכונה חדשה עם קהילה של זוגות ומשפחות צעירים במחיר הוגן, מפרט משודרג לדירה, הסדר תשלומים נוח ואפשרי לזוג על בסיס הון עצמי מבלי להגדיל את ההוצאה החודשית. הם שמרו על מסלול המשכנתא הזול שהיה להם ויסיימו עאת המשכנתא החדשה מהר יותר.
מה יקרה במסירה? ככל הנראה שהמחירים יעלו כפי שקרה בשנים הקודמות, דירת קבלן ממוצעת עולה בין 15%-25% במהלך תקופת הבנייה. שלומית ומיקי הרוויחו דירה במחיר שלא היו יכולים להרשות לעצמם אילו היו ממתינים וייהנו מעליית ערך ווהגדלת ההון העצמי על הדירה הקיימת.
מה כדאי לעשות עכשיו?
האם כדאי לחסוך קצת בכל חודש, למכור במחיר גבוה יותר את הדירה הקיימת ולהיכנס לעסקת רכישה מקבלן כשיהיה נוח יותר? השאלה הזו היא חשובה מפני שזה מה שרוב הרוכשים חודשים שעדיף ובעצם הרבה יותר נוח לעשות. אנו חווים האטה בשוק הדירות וכאשר יש האטה, צצות הזדמנויות. הקבלנים מוכנים לתת בתקופת ההאטה עסקאות משתלמות במיוחד לרוכשים, תנאי תשלום נוחים ומפרט משודרג – כך ששווי הטבות הללו עומד על מאות אלפי שקלים וברוב המקרים גם עדיף על הנחה במחיר.
על פי נתוני הלשכה המרכזית מחירן של דירות הקבלן עולה יותר מאשר מחירן של כל הדירות: אם תרכשו כבר עכשיו דירה מקבלן תוכלו להנות מעלייה של כ-24% על הדירה החדשה, להמשיך להחזיק בדירה הקיימת שלכם ככל שפריסת התשלומים מאפשרת כך ולהנות מעליית ערך גם על דירתכם הקיימת ובעצם להגדיל את ההון העצמי.
מה יקרה אם תחכו שהדירה שלכם תעלה מספיק לדעתכם ורק אז תבקשו לרכוש דירה מקבלן? כאמור, דירת קבלן תמיד תעלה יותר מאשר הדירה הקיימת בבעלותכם ולכן סביר מאוד שמי שימתין, יצטרך לשלם את המחיר החדש של דירות הקבלן (שהוא בתוספת של 15%-25% יותר מהמחיר הנוכחי) ויהיה עליו להתפשר בטיב הדירה, במפרט ובכל נתונתי הדירה – זה יכול להיות ההבדל בין דירת 5 ל-4 חדרים.
מה לגבי ההטבות שמבטיחים עכשיו? במידה וניתן לכמת את שווי ההטבה לסכום של 100,000 ש"ח בלבד, תוך התחשבות בדחיית תשלומי משכנתא, פטור ממדד תשומות הבנייה, מפרט משודרג וכיו'ב. אלה סכומים שלא תשלמו ולכם קשה לאמוד אותם בכסף מזומן בהווה, אך אם לא תנצלו את התקופה, הקבלנים יתחזקו ולאט לאט ההטבות האלה יצאו מהלקסיכון של אתרי המכירות ואתם תאלצו להוציא מעל 100,000 ש"ח לאורך תקופת הבנייה וגם לאחריה.
האם רכישת דירה מקבלן טובה לכולם?
התקופה הנוכחית הביאה איתה שינויים כלכליים בעצימות גבוהה, המחירים בענפים רבים במשק עלו, הכסף התייקר משמעותית וכתוצאה מכך החזרים חודשיים על משכנתא והלוואות עלו בצורה ניכרת. יחד עם זאת זוהי תקופה בה ניתן לבחון עסקאות לרכישת דירה מקבלן משתי סיבות עיקריות:
1. הקבלנים מוכנים למכור את הדירות החדשות במחירים הוגנים עם תנאי תשלומים שמעולם לא היו נוחים יותר ובמפרט משודרג.
2. ניתן לדחות את מועד לקיחת המשכנתא לשלב מאוחר יותר, לא להעמיס בהחזרים חודשיים נוספים וליהנות מעליית ערך של הדירה הנוכחית.
מהו המבחן הראשון שיש לבדוק האם אתם מתאימים לרכישת דירה מקבלן?
על מנת לסגור עסקה טובה מול קבלן יש להיערך למינימום עצמי, לעיתים מספיק 15% לחתימת חוזה (ויש קבלנים שיסכימו גם לפחות מכך) לחודשים הראשונים ולעיתים יהיה צורך ביותר מכך. בדקו מה העלות לדירה שאתם מפנטזים עליה ונראית לכם כמו חלום שניתן להגשים. חשבו מהם 15% ממחיר הדירה, זה הוא סכום ראשוני שניתן להתחיל איתו את העסקה מול הקבלן. קחו בחשבון שיהיה עליכם לשלם עבור עו"ד שייצג אתכם בעסקה ואם אתם רוכשים דירה יחידה מעל מחיר של 1,919,155 ש"ח יחול עליכם מס רכישה ותצטרכו לשלם אותו תוך 45 ימים מיום החתימה (מצ"ב קישור למשבון מס רכישה – כאן.
יהיו עסקאות בהן הקבלן יבקש עוד שכר טירחה עבור עורך דין מטעמו שאחראי על הרישום של הנכס והעברת הזכויות אליכם המשך. כך שמעבר ל-10% הון עצמי הראשונים יש להיערך לעלויות הנוספות לעסקה (עו"ד שלכם, עו"ד קבלן ומס רכישה, עוד כ-50,000 ש"ח).
מה אפשר לעשות אם הקבלן מבקש יותר מ-15% הון עצמי לחתימת עסקה?
ישנם קבלנים שלא יוכלו לאפשר הון עצמי מינימלי של 15% בלבד, זה לא מהלך שנעשה במכוון לפגוע באפשרות שלכם לבצע עסקה, לקבלנים יש התחייבויות ודוחות שהם מוכרחים לעמוד בהם. הרציונאל הוא לא להגדיל את ההוצאה המשפחתית באופן משמעותי ולא לפגוע ברמת החיים. מומלץ לבחון את האפשרות לגייס כספים מהמשפחה ובמידת הצורך לקחת הלוואת בלון כתוספת למשכנתא על חשבון הנס הקיים. במידה וההחזר החודשי עבור המשכנתא הקיימת והלוואות מכבידות, יש אפשרות למחזר אותן ולבחון תוספת של הלוואת בלון בתשלום נמוך, כזה שיאפשר להתקדם בעסקה מול הקבלן.
מקרה הבוחן של שרון ויוסי
כיצד הצליחו שרון ויוסי מבת ים לרכוש דירת חלום מקבלן עם 100,000 ש"ח הון עצמי בלבד, והחזר חודשי של 8,500 ש"ח על משכנתא והלוואות? בני הזוג + 3 ילדים, בעלים של דירת 4 חדשים בשווי 2,000,000 ש"ח עם יתרת משכנתא של 650,000 ש"ח, משלמים החזר של – 5,000 ש"ח בכל חודש. ויש להם הלוואות של עוד 170,000 ש"ח עליהן הם מחזירים עוד 3,500 ש"ח בכל חודש. כלומר, משק הבית שלהם משלם 8,500 ש"ח בכל חודש (ההכנסות סביב 24,000 ש"ח).
לשרון ויוסי ניתנה הזדמנות לשדרג לדירת קבלן 5 חדרים בפרויקט חדש בשווי 2,600,000 ש"ח, הם קיבלו הצעה מהפרויקט שלא יכלו לסרב לה. אך כיצד יכלו לגשת ולהתייחס ברצינות להצעה טובה כאשר רובצים עליהם החזרים חודשיים של 8,500 ש"ח בחודש כשעומדים לרשותם רק 100,000 ש"ח הון עצמי?
על מנת לשריין את העסקה, הקבלן ביקש הון עצמי של לפחות 15% משווי הרכישה, כלומר – 390,000 ש"ח וזה היה האתגר הראשון.
כאשר נפגשנו ל-CheckUp פיננסי באתר הקבלן, ראינו שניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת של הזוג בעוד 350,000 ש"ח (עד כדי 50% מהשווי של הנכס הקיים). ההחזר החודשי על התוספת של 350,000 ש"ח הוא 1,100 ש"ח בחודש. מהסכום שגייסנו לזוג, 350,000 פרענו הלוואות המכבידות על סך 170,000 ש"ח כך שנותרו 180,000 ש"ח. הוספנו את ההון העצמי המקורי של הזוג והגענו לסכום של 280,000 ש"ח. קיבלנו מהקבלן אישור מיוחד לפיו הקבלן יקבל 280,000 ש"ח כתשלום ראשון בחתימת החוזה שזה בדיוק הסכום שנותר לזוג. כאשר ההורים ראו שכל הנפשות הפועלות מתגייסות לביצוע העסקה, תרמה המשפחה את חלקה ושילמה עבורם את מס הרכישה ושכר הטרחה לעורכי הדין (כל ההוצאות הנוספות שהמשפחה עזרה לממן – 50,000 ש"ח).
המשך התשלומים שהשגנו מהקבלן – השלמה ל30% כעבור שנה והיתרה סמוך למסירה. את התשלום של ההשלמה ל30% כעבור שנה, יוכלו לשלם ממכירת הנכס הקיים או מהתחלה של משכנתא על הדירה החדשה. אין להם בעיה להקדים את המשכנתא החדשה מאחר והתפנה להם כסף בכל חודש מהקטנת ההחזר על ההלוואות המכבידות והבת הקטנה שלהם מסיימת מסגרת חינוך יקרה בעוד שנה בדיוק.
לסיכום – שרון ויוסי קיבלו עסקה חלומית!
הם שמרו על המחיר האטרקטיבי של הדירה החדשה, קיבלו פריסת תשלומים נוחה והטבה במפרט. ההוצאה החודשית שלהם ירדה והם חוזרים לנשום, הדחייה של התשלום הבא מאפשר להם לארגן את הבית למכירה אם יקבלו את המחיר שיבקשו או להתחיל משכנתא חדשה ולמכור את הדירה בהמשך ברוגע.
מה קורה במידה ואין לנו אפשרות לגייס כספים מהמשפחה והלוואות בלון על הנכס הקיים?
כיצד נוכל לגייס 15% הון עצמי ראשוני לחתימת חוזה מול קבלן?
על מנת למקסם את ההטבות מול הקבלן, רבים מהזוגות הצעירים והמשפחות משפרות הדיור פונים לעזרת ההורים. הרעיון הוא למקסם את כמות ההון העצמי שתוכלו לספר על ידי – כספים נזילים, עזרה מהמשפחה, גיוס הלוואות בלון על חשבון המשכנתא הקיימת וכל מה שלא פוגע ברמת החיים שלכם כדי לספק לקבלן את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה ומקום ההטבה.
בנוסף, דחיית המשכנתא גם היא חלק מהסיפור כאן, היות ואנו נמצאים בתקופת ריביות לא נמוכות, האפשרות לדחות את מועד לקיחת המשכנתא בא לקראתכם פעמיים:
1. לא תהיה לכם הוצאה נוספת משמעותית בזמן בניית הדירה החדשה.
2. הסבירות ששווי הנכס הקיים שלכם יעלה, גבוהה וישפר את עמדתכם בהמשך, תקחו פחות משכנתא או תוכלו לאפשר לעצמיכם שדרוגים נוספים לבית (או גם וגם).
האם ניתן לחשב מראש את גובה המשכנתא בהמשך?
המוטיב של דחיית מועד ביצוע המשכנתא לסוף העסקה ברור, אין למשקי הבית עניין לשלם כפילות של משכנתא או שכירות על הדירה הקיימת בה אתם מתגוררים ותוספת של תשלומי משכנתא על הדירה החדשה. אבל במקודם או במאוחר יגיע מועד ביצוע המשכנתא החדשה וכאן יש להיכנס יותר לעובי הקורה. רוכשי דירה ראשונה יהיו זכאים לעד 75% משכנתא ממחיר הרכישה. משפרי דיור יהיו זכאים ל-70% משכנתא ורוכשי דירה להשקעה יהיו זכאים לעד 50% מימון במערכת הבנקאית או 60% בחברות ביטוח (שכבר מזמן התיישרו עם הריביות כמעט לרמת הבנקים).
בעבר, טרם עליית הריבית שהתחילה בחודש מרץ 2022 נהגנו לחשב החזר חודשי של 4,500 ש"ח עבור כל 1,000,000 ש"ח משכנתא. ריבית המשק אמנם התייקרה כמעט פי ארבעה אבל האפיקים האחרים, כמו הריביות הקבועות והמשתנות כל מספר שנים לא התייקרו באותה המידה. ההתייקרות במסלולים של הריביות הקבועות והמשתנות התקופציות נעצרו סביב ה-5% באפיקים הלא צמודים וסביב 3.5% באפיקים צמודי המדד.
היום אנו נוהגים לחשב עלות של 1,000,000 ש"ח משכנתא בהחזר של 5,300 ש"ח בחודש. כלומר, המשכנתאות החדשות אמנם נמכרות בריביות גבוהות יותר אבל השינוי החודשי הוא לא גדול. כלל האמצע נע סביב 530 ש"ח בחודש על כל 100,000 ש"ח בפריסה של 30 שנה. בנוסף, השקפת העולם מדברת על משכנתא כירורגית, כזו שמשרתת את העסקה הנוכחית, בעלות חודשית מינימלית מתוך הסתכלות על מחזור ושיפור המשכנתא בעתיד עם מינימום קנסות ועלויות של פרעון מוקדם.
כיצד תוכלו לוודא שיש לכם את היכולת להשיג את ההון העצמי הנדרש ולעמוד בהמשך תשלומי המשכנתא ולחיות בכבוד? אנחנו נפגש ל-CheckUp פיננסי במסגרת ימי המכירות המיוחדים.
- נעבור על הנתונים הכלכליים שלכם: הכנסות, התחייבויות.
- עדיין לא מכרתם את הדירה הקיימת שלכם? יכול להיות שטוב עשיתם ושווה להמתין עוד קצת.
- חוששים מ-20% הון עצמי בחתימת החוזה? נבחן אפשרויות תשלום אחרות מול היזם.
- חוששים מהחזר חודשים? יכול להיות שבעוד שנתיים יהיה נכון יותר עבורכם.
- נציע הרכב תשלומים נוח מול הקבלן, כזה שתוכלו לעמוד בו.
- המדד מרתיע אתכם? ייתן שלא תצטרכו לספוג אותו
- נבין מה הוא סל ההטבות שתוכלו לקבל מהקבלן.
מהרו לנצל את ההטבות המגיעות לכם במסגרת ימי המכירות המיוחדים וקבעו פגישה מראש.
הערות חשובות:
1. הנתונים הנ"ל הינם ראשוניים בלבד ועל בסיס המענה שלכם לשאלון.
2. מטרת האתגר הינה העברת ידע כלכלי ושיקוף היכולת של הרוכשים לבצע עסקה.
3. ההחלטה באם לבצע עסקה הינה שיקול דעתם הבלעדי של הרוכשים והם ישאו באחריות בכל הנוגע לרכישה, לרבות: העמדת הון עצמי נדרש, לקיחת משכנתא, תשלום עבור הפרשי מדד תשומות הבנייה, תשלומים עבור שינויי דיירים וכל תוספות התשלום הנוגעות לעסקה.
4. הנתונים אינם מהווים המלצה לרכישה ואין לראות בהם אישור עקרוני מבנק או מכל גוף פיננסי אחר.
5. אין להסתמך על הנתונים הבאים כהמלצה לרכישה כזאת או אחרת.
6. יש להביא בחשבון עלויות נוספות כדוגמת: מס רכישה, שכר טרחה של בעלי מקצוע,עלויות והובלה וכל העלויות הנוספות הכרוכות ברכישת נכס ומעבר דירה.
7. מחיר הדירה אינו סופי ולא כולל שינויי דיירים ו/או הצמדה למדד תשומות הבנייה ו/או כל תוספת אחרת למחיר הרכישה.
8. אין לראות בנתונים הנ"ל כהמלצה לתמהיל מסלולי משכנתא כזה או אחר.
9. לקבלן והיזם אין כל אחריות על אפשרויות המימון, גובה ההון העצמי ויכולת ההחזר של הרוכשים.
10. לחברת מפה משכנתאות (myGenie) אין כל אחריות על אמינות ונכונות הנתונים שסופקו בשאלון.
11. אין לראות באתגר ה-14 שניות ובתוצאות שלו מסמך מחייב, המלצה, אסמכתא לרכישה ו/או הנחה ו/או הטבה לעסקת רכישה דירה מכל סוג.