מאמרים של הג׳יני

ידע שימושי בהישג ידכם בנושאים החשובים ביותר.

השאירו פרטים ונחזור אליכם לקביעת פגישת ייעוץ!

שוק המשכנתאות בישראל
ייעוץ משכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל: חוסר ידע, ניצול ותחרות מועטה

האם הבנקים מעודדים צמיחה במשק הישראלי או דואגים לרווחים של עצמם? הפרסומות של הבנקים בנוגע למשכנתאות הן ברורות ופשוטות. הן מציגות תנאים מפתים וקורצים, תוך אי גילוי פרטים חשובים כמו ריביות גבוהות ועמלות נלוות. כתוצאה מכך, רבים מתפתים להצעות אלה ולוקחים משכנתאות שאינן מתאימות להם.

קרא עוד »
משכנתא: לא מסובך כמו שחשבתם
ייעוץ משכנתאות

לקיחת משכנתא: לא מסובך כמו שחשבתם!

למרבה הצער, רוב האנשים לא מקבלים כל הכשרה בנושא ניהול כלכלת הבית ולקיחת משכנתאות. כתוצאה מכך, רבים מוצאים את עצמם מתמודדים עם תהליך מורכב ומבלבל, וחוששים לקבל החלטות שגויות שעלולות להשפיע עליהם לאורך שנים רבות.

קרא עוד »
המשכנתא לבית המשפחה שלך
ייעוץ משכנתאות

מהו סדר הפעולות לקראת רכישת דירה?

אז נשאלת השאלה: אם אתם משפרי דיור – מה עושים קודם: מוכרים את הדירה הנוכחית ואז קונים או תחילה קונים את הדירה החדשה ואז מוכרים את הקיימת?

בעניין הזה – חשוב להיות רגישים לנתונים, אם אתם קונים ויש לכם מספיק הון עצמי כדי לחתום על חוזה רכישה, כלומר: יש לכם מספיק כסף לרכוש את הדירה החדשה ללא תלות במכירה מהירה של הנכס הקיים

קרא עוד »
אם הריבית יורדת, זה הזמן לרכוש דירה?
ייעוץ משכנתאות

אם הריבית יורדת, זה הזמן לרכוש דירה?

שוק הנדל"ן ידע מעל עשור של פריחה, הביקוש לדירות החל לעלות אי שם בסוף שנת 2008 ומשנה לשנה הביקושים גדלו והשוק פרח. זוגות צעירים, משפחות משפרות דיור ומשקיעים הזינו את המערכת, רכשו דירות מקבלנים ויד 2 ושוק הנדל"ן התנהל כקטר דוהר.

קרא עוד »
מנגנון לחיפוש נכס
ייעוץ משכנתאות

מנגנון לחיפוש נכס

זוגות רבים יוצאים לחפש נכס בשלב בו מתגבש רעיון לרכישת דירה. חלק גדול מאותם זוגות ומשפחות, פועלים ממניעים שאינם שכלתניים. למעשה רוב השוק מבצע רכישת נכס מתוך רגש, כולם צריכים להרגיש טוב בבית שלהם. מאידך, קיים גם ההיבט הכלכלי, ניתוק מכל רגש והתמקדות בנתונים המספריים של העסקה. אלה הפועלים עפ"י חשיבה כלכלית, מגדירים יעד ועושים חשבון. כאשר המספרים מתאימים, יש עסקה.

קרא עוד »
משכנתא כירורגית
ייעוץ משכנתאות

משכנתא כירורגית

בחודש מרץ 2022 בנק ישראל החל להעלות את ריבית המשק, המטרה היתה טובה: מלחמה באינפלציה, ריסון עליית המחירים שלא פוסקת. המשק הגיב לאט. לאחר עשור של ריבית אפסית כמעט וכתוצאה מכך כסף זול, קשה לשנות הרגלים. דפוסי הצריכה של משקי הבית לא השתנו בקצב שבנק ישראל התכוון. עצם התפיסה שהכסף קיים ובזול הביאה את האוכלוסיה  לרמת חיים גבוהה שלא תמיד משקפת את היכולת הכלכלית האמיתית של כל משק בית. בנק ישראל מצידו דבק במטרה להילחם בעליית המחירים והחליט להגביר הילוך, כך שהעלה מידי חודש וחצי את ריבית המשק, פעימה אחר פעימה שוב ושוב. 

קרא עוד »

מילון מונחים

מילים ומונחים שכדאי להכיר וללמוד

שיעור מס' 1:

סטטוס דירה דירה יחידה/ חליפית/ נוספת (להשקעה).

דירה יחידה מצב בו אדם רוכש דירה ראשונה (שהיא כמובן יחידה) או מכר את דירתו הקודמת ורוכש דירה יחידה ואין עוד נכסים בבעלותו. זכאי לעד 75% מימון מהבנק.
* מבחינת החוק צריך להתקיים זמן 18 חודשים ממכירת הדירה הקיימת ועד רכישת הדירה היחידה.

דירה חליפית מצב שבו אדם רוכש נכס חליפי ומצהיר על מכירת דירתו היחידה – הקיימת. כלומר: בעודו מחזיק בדירה קיימת יחידה, רוכש נכס חליפי ומתחייב למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים (או 12 חודשים מקבלת מפתח בדירות קבלן).
בטווח זמן של 18 חודשים לנכס יד שניה או 12 חודשים לאחר קבלת מפתח כשמדובר בחליפית מקבלן.
עד 70% מימון מהבנק.

דירה להשקעה מצב שבו לאדם יש דירה אחת לפחות ברשותו והוא מעוניין ברכישת דירה נוספת, שלא להחלפה. במצב זה יקבל עד 50% מימון.

דיווח למש"ח דיווח לאגף מיסוי מקרקעין, עורכי דין מדווחים בתוך מערכת מייצגים מיסוי מקרקעין. בכל עסקת מקרקעין המוכר צריך לשלם מס שבח והרוכש צריך לשלם מס רכישה (אלא אם זכאים לפטור).
טופס הדיווח למש"ח מהווה אסמכתא לבנק האם הדירה היא: יחידה/ חליפית / להשקעה.

שכר (חודשי) כלל ההכנסות של אדם מעבודתו כשכיר

עצמאי אדם שהכנסותיו מגיעות מפעילות עסקית עצמאית שלו, ולא כשכיר המועסק אצל מעסיק. 

שכיר בעל שליטה אדם המחזיק ברוב מניותיה של חברה מסוימת, ובמקביל – מועסק בה. להבדיל מאדם המועסק כשכיר בחברה רגילה. יש לשים לב לעובד מס' 1 בתלוש השכר.

טופס 106 הוא טופס של רשות המיסים המופק לכל עובד ע"י המעסיק, בתום כל שנת מס. הטופס מציג ריכוז שנתי של ההכנסות החודשיות ששולמו לעובד על ידי המעביד, במהלך שנת המס. 

אישור על חל"ד אישור אשר ניתן על ידי ביטוח לאומי לאחר לידה, המוכיח כי אדם זכאי לחופשת לידה.

אישור על חזרה לעבודה אישור מהמעסיק (לשכירים בלבד) על כך שאדם יחזור למקום עבודתו עם תום חופשת הלידה. יש לשים לב לפרקי זמן הגיוניים , חופשת לידה היא 14 שבועות, כל פרק זמן הגיוני מתקבל על הדעת.

שומת מס פלט הדיווח של רשות המיסים, הכנסה קובעת מה סכום המס שעל אדם פרטי לשלם עבור הכנסותיו בשנת המס הנבחנת וכתוצאה מכך מהי שורת הרווח (הכנסה נטו לעצמאי).

אישור רואה חשבון להכנסות אישור מרואה חשבון מייצג של עצמאי בו מפרט רואה החשבון על הכנסתו החייבת של עצמאי בפרק זמן שעדיין לא הופקה שומת מס. בשנה קלנדרית בה טרם מגישים דוחות שנתיים לשומת מס, יש להציג אישור הכנסות חתום ע"י רואה חשבון מייצג.

טופס 1301 טופס הדיווח השנתי לרשויות המס, בגין הכנסות והוצאות. זהו טופס אותו ממלא רואה החשבון והעצמאי חותם עליו ומוגש לרשויות המס. ניתן להיעזר בטופס 1301 להוכחת הכנסות של העצמאי (טופס חזק יותר מאישור רואה חשבון).

נכות צמיתה נכות לצמיתות או נכות צמיתה מוגדרת כנכות קבועה למשך כל חיי הנפגע. מדובר בדרגת נכות או אחוזי נכות לצמיתות, שנקבעים על ידי הוועדה הרפואית של ביטוח לאומי.

מזונות תשלום המושת על ידי בית המשפט המחייב אדם לשלם לבן משפחתו את הוצאות מחייתו. המזונות הרווחים ביותר הם מזונות ילדים, המשולמים במשפחה שבה ההורים נפרדו, על ידי אחד מההורים (במסורות הדתיות הגבר) לבן הזוג האחר שהילדים נמצאים במשמורתו. 

מזונות נוספים משולמים במקרים מסוימים לבן זוג או לבגיר שאינו יכול לפרנס את עצמו

דיבידנד בכלכלה ובדיני התאגידים, הוא תשלום שמעבירה חברה, מתוך עודפיה או רווחיה, לידי בעלי מניותיה. דיבידנד מוכר כהנסה אך ורק כאשר יחיד או זוג נשוי הם בעלים יחידים בחברה, במידה וישנם בעלים נוספים לרבות: הורים, אחים ושותפים נוספים לא ניתן להכיר בהכנסה מדיבידנד בבנק למשכנתאות.

סטטוס משפחתי מצבו המשפחתי של אדם. רווק/ ידוע בציבור/ נשוי/ גרוש/ אלמן.

הלימה מלאה בחשבון מתייחסת להתאמה בין הסכום נטו אשר מופיע בתלוש השכר (או בחוזה השכירות או בקצבה או באישור הכולל המשמשים כהכנסה) של אדם לבין ההפקדה המבוצעת לחשבונו.

 

שיעור מס' 2:

תקופת הלוואה משקפת את מספר החודשים על פניהם נפרסה ההלוואה, עפ"י רגולציית בנק ישראל בין 4-30 שנים.

הכנסה נטו הכנסה לאחר הפחתות מיסים, הפרשות לגמל והחזר הוצאות או הלוואות בתלוש השכר, הנכסה זו מופקדת לחשבונו של העובד (או בצ'ק).

התחייבויות תשלומי הלוואה או משכנתא העולים על 18 חודשים, מופיעים גם כ: ליסינג, הלוואה מחברה חוץ בנקאית, הלוואה מחברות אשראי (לא עסקה בתשלומים), מזונות, הלוואה אחרת המעוגנת בהסכם לגיטימי עם המלווה.

הכנסה פנויה הכנסה נטו לאחר ניכוי התחייבויות, יש לנכות את כל ההתחייבויות מעל 18 חודשים מהשכר נטו , ללא התחשבות בתשלומים שוטפים אחרים (תשלומים לחינוך, ביטוחים וכיוב')

החזר חודשי הסכום המשולם מידי חודש, מורכב מהחזר עבור הקרן (ההלוואה עצמה) והתשלום עבור הריבית על הקרן.

יחס החזר ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של הלווים.
לפי הרגולציה של בנק ישראל יחס ההחזר המקסימלי שניתן להחזיר עבור המשכנתא מההכנסה הפנויה עומד על מקסימום 50%. בפועל, בבנקים מאושר בבנקים עד 40% (וברוב המקרים פחות מכך).

קרן יתרת ההלוואה בכל רגע נתון. בעת נטילת ההלוואה תעמוד הקרן על סכום ההלוואה שנלקח בפועל.

ריבית מחיר הכסף. התשלום שאותו משלם הלווה למלווה תמורת ההלוואה.
הריבית מורכבת מעלות הכסף בתוספת מרווח.
הבנק מתמחר סיכונים, עלויות גיוס, תפעול בתוספת מרווח. תשלום הריבית מתבצע בחישוב שנתי על יתרת הקרן ומתחלק לחודשים.

ריבית דריבית משקפת את הריבית המצטברת. זוהי ריבית שמצטברת לאורך תקופת ההלוואה ומצטרפת להחזר על הקרן. וכך, החל מהחודש השני משלמים את הריבית על הקרן בתוספת הריבית החדשה על הקרן וכן הלאה.

דוגמה מספרית: הלוואה על 1,000,000 ₪ ל-3 שנים בריבית של 5%.

החזר הריבית לשנה הראשונה יעמוד על 50,000 ₪ (5% מתוך 1,000,000 ₪), אולם בשנה השנייה יחשבו החזר של 5% מתוך יתרת הקרן החדשה בתוספת ריבית 5%.

נכס קיים נכס בבעלותו של אדם

נכס נרכש הנכס אותו רוכשים

לוחות סילוקין אופן תשלום ההלוואה, כיצד הלווים יפרעו את המשכנתא.

ישנם 4 סוגי לוחות סילוקין עיקריים: שפיצר, קרן שווה, בלון וגרייס. לכל לוח סילוקין, החזר חודשי על פי התנאים הרלבנטיים עבורו.

גרייס תקופה שבה דוחים את ההחזר עבור תשלומי הקרן ו/או הריבית של המשכנתא. קיימת אפשרות לגרייס מלא או חלקי.

גרייס מלא אין החזר חודשי, כלומר: הלווה אינו משלם החזר חודשי לא עבור החזר הקרן ולא עבור רכיב הריבית עד תום תקופת הגרייס. תשלומים אלה של הקרן והריבית מצטברים לחוב אחד שגדל לאורך תקופת הגרייס. גרייס מלא אינו מקובל ברוב הבקשות למשכנתא.

גרייס חלקי תקופה שבה אדם ישלם החזר חודשי רק עבור רכיב הריבית ללא תשלום עבור החזר הקרן.

בתום תקופת הגרייס ישלם הלווה עבור: רכיבי הקרן +ריבית שהצטברו ליתרת תקופת הלוואה.

יש לשים לב להצמדה למדד שעשויה לשנות את מרכיב הקרן

גישור = בלון = בוליט הלוואה שמטרתה לגשר על תקופה, הלווים ייטלו הלוואה אותה יצטרכו להחזיר בתום תקופת הבלון. יש להציג מקור סילוק להלוואת גישור ויש לספק הסבר לאיזו מטרה מבקשים את הגישור.

ניתן לבקש גישור חלקי או מלא.

גישור חלקי הלוואה לפיה בכל חודש ישולם רכיב הריבית ואילו הקרן תיפרע בסוף התקופה.

גישור מלא הלוואה לפיה לא ישולם החזר עד לתום התקופה. בתום התקופה יהיה על הלווים לשלם את כל הקרן בתוספת כל תשלומי הריבית שהצטברו.
יש לשים לב להצמדה למדד שעשויה לשנות את מרכיב הקרן.

שפיצר לוח הסילוקין הנפוץ בישראל, לפיו הלווים ישלמו החזר חודשי קבוע. כלומר: הלווים ישלמו בכל חודש סכום דומה, ההחזר מורכב מקרן והריבית על הקרן בתנאים שנבחרו. בשיטת שפיצר העיקרון המנחה הוא תשלום חודשי קבוע (פחות או יותר): קרן +ריבית.
היתרון בשיטה זו שהלווים יוכלו לתכנן את חייהם הכלכליים כאשר הם יודעים מראש את ההוצאה הקבועה למשכנתא והלוואות.

קרן שווה שיטת קרן שווה היא שיטה שבאמצעותה מחשבים את החזר ההלוואה. ההחזר מורכב מקרן והריבית על הקרן בתנאים שנקבעו. בשיטת קרן שווה העיקרון המנחה הוא תשלום קבוע על הקרן ועליו מוסיפים את הריבית.

 

שיעור מס' 3:

הון עצמי- סכום כסף נתון שיש ברשותו של אדם ומשמש אותו בעסקה. ברכישת נכס ראשון יש צורך ב25% הון עצמי (לפחות), נכס חליפי: 30% הון עצמי (לפחות), ונכס להשקעה: 50% הון עצמי (לפחות).

משכנתא- הלוואה שמטרתה: דיור, שיפוצים, הרחבה, סגירת התחייבויות קודמות, רכישה להשקעה ועוד. בהלוואת משכנתא מתאפשרת פריסה רחבה יותר לשנים שבד"כ לא מתאפשרת בהלוואה רגילה.

פיצוי מוסכם- זהו פיצוי כספי אשר מוגדר בחוזה רכישה/ מכירה של נכס, במידה ואחד הצדדים מפר את העסקה, מוגדר פיצוי הידוע מראש בחוזה ומקובל על הצדדים במקרה של הפרת חוזה .מקובל מינימום של 10% למעט עסקאות של משרד הבינוי והשיכון.

כסף אמצעי לעסקה- זה מצב שבו אדם מבקש מהבנק לאשר את לקיחת המשכנתא, לפני ששילם את כלל ההון העצמי שיש ברשותו לצורך ביצוע עסקה זו.

לוח תשלומים- מתייחס ללוח התשלומים המלא עבור הלוואה שנלקחה. מיום שההלוואה נחתמה ועד ליום שבו היא נגמרת.

מטרת הלוואה- לשם מה נלקחת ההלוואה רכישת נכס, הרחבה, שיפוץ, כל מטרה (הלוואה כללית שתנתן כנגד שעבוד נכס לרוב לצורך סילוק התחייבויות קודמות). לרוב מטרת ההלוואה תקבע את גובה הריבית שבנק/ מוסד פיננסי יתן.

הקצאת הון

הלוואה לדיור- הלוואה לצורך רכישת דירה למגורים

רכישה מיד ראשונה- רכישת בית שנמצא בתהליך תכנון/ קבלת היתרים/ בנייה/ יסודות/ גמור אם ישירות מהקבלן או מהיזם אשר תכנן א בניית הדירה.

רכישה במשפחה- רכישה מבן משפחה. עסקה מסוג זה חייבת בחוזה שיערך ויחתם על ידי עו"ד כבכול עסקאות הרכישה/ מכירה אם יש צורך בקבלת משכנתא מהבנק לצורך ביצוע העסקה. בעסקאות מסוג זה כל מקרה נידון לגופו.

רכישה אגב פסק דין- במצב שבו נדרש בית משפט לפסוק מי זכאי לרכוש את הדירה (דיני גירושין/ דיני ירושות) יתבקש הלווה להציג את צו בית המשפט בפני הבנק ולנהוג לפיו.

בנייה עצמית- כאשר אדם רוכש קרקע ולאחר מכן בונה את ביתו. בבנייה עצמית להבדיל מרכישה יד 2, הלווה יצטרך להציג בפני הבנק שלבים של בניית הבית ובהתאם לדוח השמאי שהועבר לבנק יוכל לקבל את כספי המשכנתא בפעימות לפי קצב התקדמות הבנייה עד לשלב האחרון של גמר בנייה.

שלבי בנייה- שלבים בבנייה של בית שהוגדרו מראש בדוח השמאי שהועבר לבנק.

הרחבה (היתר)- הרחבה בהיתר- לאחר קבלת אישור מהוועדה לתכנון ובנייה (מחולקת לאזורים בארץ) יכול אדם להרחיב את ביתו בבנייה ולקבל לשם כך מימון בתנאים של משכנתא מהבנק. נדרש להציג את ההיתר, ולבצע שמאות. הרגולציה בישראל מאפשרת עד 70% מימון (כולל המשכנתא הקיימת אם יש) יש בנקים שמאפשרים פחות מכך

הלוואה לשיפוץ- בשיפוץ שלא כמו בהרחבה אין צורך לקבל היתר בניה. צריך להציג לבנק הצעות מחיר מהקבלן שיבצע את השיפוץ ומחנויות מהן ירכשו מוצרים (רהיטים, מזגנים וכו'). הרגולציה בישראל מאפשרת עד 70% מימון (כולל המשכנתא הקיימת אם יש) יש בנקים שמאפשרים פחות מכך .

הלוואה לכל מטרה- ניתנת לאדם שברשותו בית (עם משכנתא או בלי) אשר צריך סכום כסף מסוים למטרת סילוק התחייבויות קודמות (או סיבות דומות) ונדרש לרוב להוכיח לבנק באסמכתאות את גובה הסכום שהוא צריך. לרוב ריביות כל מטרה יהיו גבוהות יותר מריביות משכנתא לדיור.

נדוניה-

מחזור משכנתא (פנימי, חיצוני)- מחזור משכנתא פנימי מתייחס למחזור באותו בנק בו נמצאת המשכנתא הנוכחית. לרוב מבצעים מחזור כאשר יש ירידת ריביות, רוצים לפרוס את יתרת המשכנתא על פני זמן רב יותר ולהקטין את ההחזר החודשי או הפוך לפרוס את יתרת המשכנתא ותקופה קצרה יותר. מחזור חיצוני יבוצע מאותן סיבות אך מתייחס למחזור מבנק אחד, לבנק אחר.

פתיחת תיק בבנק- לאחר שלב ההגשה הראשונית, אישור עקרוני לבקשה והשלמת כלל הניירת הדרושה לבנק ניתן לפתוח תיק בבנק לקראת החתימות על המשכנתא.

שיעור מס' 4:

גרירת משכנתא (לנכס/ לפיקדון)- גרירת משכנתא תבוצע לרוב בטווח הזמן שבין מכירה של נכס ורכישה של נכס חדש. כאשר מדובר במשכנתא עם תנאים טובים, שלא ניתן לקבל בזמן לקיחת המשכנתא החדשה. אזי, הפתרון יהיה גרירה לנכס הנרכש- כלומר העברת השעבוד מהנכס הישן שנמכר לנכס הנרכש. לעיתים יש זמן ביניים שבו לא נרכש נכס חלופי ולכן בחלק מהבנקים ניתן לגרור את המשכנתא לפיקדון, להמשיך לשלם עליה חודש בחודשו למרות שבזמן הביניים הזה הלווים לא בעלים של נכס.

פרי פסו- מתייחס לחלוקת שיעבוד הנכס בין שני בנקים או יותר. דרגות השעבוד נעשות ברמות של רישום משכנתא ראשונה, משכנתא שניה וכו'. במידת הצורך כשיגיעו הבנקים לממש את הנכס, הבנק הרשום מדרגה ראשונה יממש ראשון, השני יממש שני וכו'.

דרגה שניה- משכנתא מדרגה שניה היא משכנתא נוספת שנלקחת כנגד נכס שיש עבורו כבר משכנתא (מדרגה ראשונה). כאשר לוקחים משכנתא רגילה על הנכס, זה בעצם שעבוד מדרגה ראשונה. במידת הצורך כאשר לא עומדים בתשלומי המשכנתא הבנק שרשום בדרגה ראשונה יממש את חלקו ראשון, השני יממש לאחר מכן.

משכנתא הפוכה- הלוואה אשר ניתנת כנגד שיעבוד של נכס כסכום בודד או בתשלומים. כאשר החזר הלוואת המשכנתא ההפוכה תבוצע במקרה של מכירת הנכס או שבני הזוג הולכים לעולמם. משכנתא זו מיועדת לגילאי 60 +.(בחברות הביטוח)

משכנתא פנסיונית- המשכנתא הפנסיונית להבדיל מהמשכנתא ההפוכה מוגדרת בזמן, עד 30 שנים. לאחר מכן צריך לפדות את ההלוואה. בטפחות

משכנתא זהב- זה מוצר של לאומי ישנו הבדל בטכניקה של הביצוע לעומת הפנסיונית של טפחות

שיעור מס' 5:

מדד המחירים לצרכן- מהווה אחד מסוגי מדדי המחירים, המחושב בטכניקות סטטיסטיות ומשתנה מזמן לזמן, הוא מיועד למדוד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים. מטרתו היא למדוד את השינוי ברמת המחירים.

ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן- נקראת גם בראשי תיבות ק"צ- ריבית המסלול קבועה (לא משתנה לאורך חיי המשכנתא) והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן- זהו מסלול במשכנתא בו לאורך כל חיי ההלוואה שיעור הריבית נשאר כפי שהוגדר ביום חתימת חוזה המשכנתא.

ריבית משתנה- ריבית אשר משתנה אחת ל1/2.5/5/7.5 שנים. כאשר המסלול הנפוץ מבינם הוא כל 5 שנים. הריבית במסלול זה נקבעת ביום החתימה על חוזה המשכנתא. יש אפשרות לפרוע את המסלול ללא עמלת פירעון מוקדם בכל אחת מהתחנות (1/2.5/5/7.5 שנים). הריבית משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש.

ריבית משתנה לטווח ארוך

ריבית משתנה לטווח קצר

עוגן- בבנקים למשכנתאות יש מספר עוגנים, לכל מסלול ריבית משתנה יש עוגן שלו. פירוט העוגנים:

  • פריים (כמו בדוג' למעלה).
  • משתנה כל 5 שנים צמודה (יש שני עוגנים איתם הבנקים עובדים: ריבית ממוצעת על המשכנתאות וממוצע ריביות אגרות חוב- עוגן אג"ח)
  • משתנה כל חמש שנים לא צמודה- עוגן מבוסס תשואות אגרות חוב
  • דולר / יורו – מתבסס על עוגן בשם "ליבור"
  • משתנה כל שנה (מק"מ)- מדובר על עוגן מק"מ- מלווה קצר מועד הריבית נקבעת כשיעור התשואה של המק"מ – מלווה קצר מועד ל-12 חודשים בתוספת מרווח מסוים כפי שייקבע בין הבנק לבין הלווה.

מרווח- מרווח השוק הבנקאי מגדיר את הרווח על המשכנתא שהבנק נותן ללווה. המרווח מגדיר את הרווח של הבנק על ההלוואה . המרווח מחושב ביחס לעלויות גיוס הכסף לבנק, עלויות נלוות, מסלול ההלוואה, תקופת ההלוואה ביחס למחיר שהבנק מוכר ללווים.

היוון- מחושב כאשר מעבירים ערך כספי מסוים מתקופה אחת לתקופה אחרת מבוסס על הריבית הקיימת במשק. היוון מסייע לחשב את הערך הנוכחי והערך העתידי של המשכנתא ולהשוות בינהם.
אחד השימושים של היוון הוא כשרוצים לפרוע משכנתא בריבית קבועה. במקרים גאלו מבצעים חישוב של עמלת ההיוון, משווים את הריבית בזמן לקיחת במשכנתא ואת הריבית בזמן הפירעון כך שהנבק לא יוצא בהפסד כספי.

פריים- ריבית הפריים, היא ריבית משתנה, המושפעת מבנק ישראל ומרווח נוסף אותו קובעים הבנקים המסחריים באופן עצמאי. היא מתעדכנת אחת לחודש. שיעורי הריבית נתונים לתנודתיות, ויכולים לעלות או לרדת מפעם לפעם.

עוגן מק"מ- לווה קצר מועד הריבית נקבעת כשיעור התשואה של המק"מ – מלווה קצר מועד ל-12 חודשים בתוספת מרווח מסוים כפי שייקבע בין הבנק לבין הלווה.

עוגן אג"ח- עוגן אג"ח (אגרות חוב) משמש לקביעת הריבית במסלול הריבית משתנה צמודה ובמסלול הריבית המשתנה לא צמודה למדד (כל חמש שנים). עוגן אג"ח ממשלתית מתבסס על אג"ח צמודות למדד או על אג"ח שאינן צמודות למדד, בהתאם לסוג המשכנתא שכל בנק מציע. שיעור הריבית נקבע בהתאם לשיעור התשואה של האג"ח הרלבנטית, כאשר לרוב, הבנק מוסיף לכך מרווח מסוים בדומה לנוהל במסלולי משכנתא צמודות לריבית הפריים.

עוגן ריבית משכנתאות ממוצעת- עוגן המתבסס על ממוצע ריבית המשכנתאות הארצית שנמכרה באותו חודש. זהו עוגן אשר נמצא בשימוש רק בבנק הבינלאומי

עמלה תפעולית- דמי טיפול. העמלה נגבית עבור העלות התפעולית של הפעולה. בסכום המירבי שנקבע על יד המפקח על הבנקים.

עמלת פיצוי מדד- עמלה זו נגבית רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק במקרה שהפירעון יבוצע בין ה-1 ל-15 בכל חודש. עמלה זו נגבית כ"פיצוי" חלקי לבנק עבור תקופה שבה ההלוואה התנהלה, אך סכומה לא הוצמד למדד. אם הפירעון המוקדם יבוצע מה-16 לחודש ועד לסוף החודש- לא תיגבה עמלה זו.

עמלת אי הודעה- עמלה בסכום שלא יעלה על 0.1% מהסכום הנפרע, כלומר מהסכום אותו מבקשים להחזיר. עמלה זו לא תיגבה במקרים הבאים:

  • אם בעל המשכנתא לקח הלוואה (לדיור או שלא לדיור) חדשה מהבנק לצורך החזר המשכנתא הנוכחית.
  • אם בעל המשכנתא נפטר.
  • אם בעל המשכנתא ימסור לבנק הודעה בכתב על רצונו לבצע פירעון מוקדם בין 45-10 ימים במועד עתידי מסוים, 10 ימים לפחות לפני המועד, אך לא יותר מ-45 ימים לפני אותו מועד. אך אם בעל המשכנתא לא יבצע את הפירעון המוקדם לפי ההודעה שמסר, הוא לא יוכל לנצל את הפטור מתשלום עמלה זו במשך 6 חודשים מהמועד שהיה עליו לבצע את הפירעון.

הסלים האחידים- הסלים האחידים היא רפורמה חדשה שהונהגה בישראל בכדי לאפשר ללווה לעשות השוואה בין ההצעות השונות אותן הוא מקבל מהבנק. הבנק בעצם, מחויב בכל מתן אישור עקרוני ללקוח, למסור לו את האישור עם 3 תמהילים מוגדרים מראש למשכנתא.

הריבית הכוללת החזויה- כחלק מאותה הרפורמה החדשה, הבנק מחויב להציג במתן האישור העקרוני ללקוח את הריבית הכוללת החזויה אותה הלווה יצטרך לשלם לאורך השנים בעבור המשכנתא.

סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי עפ"י תחזית- מציג את הסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי במשכנתא, סכום זה מבוסס על תחזיות שנגזרות משוק ההון בהתאם למציאות הכלכלית בעת גיבושן, וייתכן שהסכומים שישולמו בפועל יהיו גבוהים או נמוכים מהסכום המוצג. לפירוט ראה. דף ההסבר הנלווה

תוקף אישור עקרוני- האישור העקרוני למשכנתא הוא בעל תוקף של 45-90 ימים (תלוי בנק) – כלומר, הבנק מתחייב ללווה שאם דבר לא ישתנה (מבחינת הנתונים שהצהיר עליהם וכו'), הוא מוכן להעמיד לטובתו את המשכנתא.

תוקף ריביות- תוקף הריביותץ באישור העקרוני הינו ל-24 ימים קלנדריים – אינם ימי עסקים אלא ימים "רגילים" ולכן גם שבתות וחגים נלקחים בחשבון. לאחר פרק הזמן הזה הבנק אינו מתחייב לתת את אותן הריביות שהתקבלו.

עסקת FLIP- קנייה ומכירה של נכס בטווח קצר. העסקאות הללו קורצות מסיבות רבות, החל מיצירת רווח בטווח קצר מאוד. הפופולריות של עסקאות אקזיט בנדל”ן עלתה בשנים האחרונות ויש להן ביקוש גבוה.

יחס החזר עתידי (לאחר גרייס)- כאשר נלקח גרייס במשכנתא, הבנק בודק את יחס ההחזר באשר להחזר המשכנתא המלא לחודש ולא לפי ההחזר בגרייס שיהיה קטן מההחזר החודשי ריבית + קרן

שיעור מס' 6:

נסח טאבו- נסח טאבו הוא "תעודת הזהות של הנכס". רק נכסים שרשומים בפנקסי המקרקעין ניתן להציג מידע לגביהם בנסח טאבו. הוא כולל מידע על בעלים (או חוכרים), אם קיים שיעבוד ולמי וגם אם קיימת הערת אזהרה (כגון: מכר, עיקולים, הפקעות, צו פינוי, הריסה, ירושה ועוד) .

אישור זכויות- אישור זכויות, הוא אישור שמנפיקות רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות בקשר לנכסים שאינם רשומים בפנקסי המקרקעין. אישור זכויות הינו מסמך כתוב, המהווה חלופה לנסח טאבו ומהווה עבור הגורם המבקש (רוכש פוטנציאלי או הבנק, בדרך כלל) הוכחה לבעלות על הנכס עצמו.

חכירה- חכירה היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס בדרך כלל לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים) תמורת דמי חכירה.

החכירה משמשת בעיקר בקרקעות, למשל בישראל בהסכמי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל.

חכירה מהוונת- החכירה המהוונת היא המוכרת וגם הנפוצה ביותר שבין שלושת סוגי החכירות האפשריות (מהוונת, מימונית, תפעולית). במסגרת חכירה זו אדם או חברה פרטית (החוכר) מבקשים לקבל זכויות על קרקע שנמצאת בבעלות המדינה (המחכיר) לתקופה של חמש שנים או יותר. בפועל, החוכר מקבל זכויות כמעט מלאות על הקרקע כאלו היה בעליה.

מינהל מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל- מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שניהל את קרקעות המדינה בישראל עד סוף פברואר 2013, מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. ב-1 במרץ 2013 הפך המינהל לרשות מקרקעי ישראל.

חברה משכנת- חברה משכנת אחראית על הרישומים בנכס מהרגע בו נחתם חוזה המכר. עד להסדרת רישום הדירה בטאבו משמש הקבלן באמצעות עורכי הדין המייצגים אותו "חברה משכנת". האחריות של החברה המשכנת היא הן כלפי הרוכשים והן כלפי הבנקים למשכנתאות.

תשריט בית משותף- תשריט הוא השרטוט הגרפי של תכנית מתאר או תבנית בנייה כלשהי, לאזורי שטח שונים, החל מתשריט של תכנית תב עירונית, ועד תשריט (גרמושקה) של נכס ספציפי.

כאשר מדובר על תשריט של נכס מקרקעין, הוא מהווה למעשה תכנית תכנונית המחייבת לגבי הנכס מבחינת שטח, גבולות, חלוקתו הפנימית וכד'. בבית פרטי, למשל, התשריט כולל את השטח הבנוי, שטחי השירות, החצר וכו'. בבניין משותף, התשריט מאפשר לראות את מיקום הדירה בקומה, תשריט החניות, מחסנים ומרפסות, אשר מוצמדים לכל דירה.

היתר בניה- (בעבר נקרא רישיון בניה) הוא אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין.

גרמושקה – היא תכנית שמגישים לעירייה לצורך קבלת היתר בניה, ומי שמטפל בהכנתה הוא האדריכל שמתכנן את הבניה.

לוח תשלומים- לרוב, עסקה של קניית דירה יד שנייה כוללת מספר שלבים, ולא נעשית בפעימה אחת. תהליך הרכישה מבוצע על פני מספר חודשים, החל ממועד חתימת הסכם המכר ועד לסיום העסקה בעת קבלת החזקה והשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, כאשר במהלכם משולמת התמורה בכמה תשלומים (ולא בתשלום חד-פעמי).

מסירת חזקה- מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירה הינו בדרך כלל השלב בו מושלמת העסקה בין הצדדים באופן שהמוכר מוסר את החזקה הפיזית בדירה לרוכש וזאת כנגד תשלום יתרת התמורה ומסירת המסמכים הדרושים לצורך העברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה.

חשבון נאמנות- בעסקאות נדל"ן לעיתים מקובל להקים חשבון נאמנות, בו הרוכש מפקיד את כספו (או חלק ממנו), כאשר בהסכם המכר ישנו מנגנון מתי יועברו הכספים הללו על ידי הנאמן אל המוכר (הנהנה). הנאמן אמור לפעול על פי ההוראות בהסכם באופן מדויק.
חשבון הנאמנות הוא למעשה חשבון בנק ייעודי שמשמש את הנאמן לניהול הכספים של בעל הכסף עבור הנהנה.

רשויות המס-

היטלי השבחה- בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.

בעל דירה-

משקיע-

בעל דירה יחידה-

רוכש אחד-

נכסים חיצוניים-

מס רכישה-

חוק מיסוי מקרקעין-

דירה חלופית-

מס שבח-

עו"ד מקרקעין-

ביטוח חיים למשכנתא-

ביטוח מבנה-

שיעור מס' 7:

בטחונות בנק-

ייפוי כוח נוטריוני-

דיווח מס שבח-

תצהיר סילוק הלוואות-

הצהרת רוכשים-

דמי פתיחת תיק משכנתא-

הרשאה לחיוב בחשבון-

רישום משכון-

תוצאות עיון-

חוזה הלוואה-

התחייבות לרישום משכנתא-

רישום הערת אזהרה-

אישורי מוכרים-

הוראה בלתי חוזרת-

שוברי תשלום קבלן-

נאמנות ככלית וספציפית-

הסבת ערבות-

טופס 50-

שמאות-

שמאי מקרקעין-

זכאות-

שיעור מס' 8:

נתוני לקוח-

בעשור האחרון נגענו בחייהם של כ- 1,000 משפחות בכל ישוב בארץ בתכנון ובניית תמהיל והרכבי משכנתא, ייעוץ וליווי תהליכים מלאים תוך מתן דגש על כל לקוח, משא ומתן ללא פשרות על התנאים, עד ביצוע כל המשכנתא.

חברת MyGeine הוקמה ע"י עו"ד אדווה חיים יחד עם אלון חיים, B.A בכלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת חיפה, כלכלן מנוסה ומומחה לבנקים וחברות מימון. הזוג חיים צברו 10 שנות נסיון בתקשורת עסקית מול המערכת הבנקאית, הרצאות בקורסים ומכללות למימון נדל"ן. 

בחזונם רואים אדווה ואלון כיצד הם עוזרים לשפר את החיים הכלכליים של כל בית בישראל, על ידי העברת ידע, חדשנות ונתינה. "אנו מאמינים שכל משק בית יוכל לשפר את חייו הכלכליים, לרכוש נכסים ולצמוח אם רק יאמינו בו ויתנו לו כלים". לאחרונה הושק העוזר הדיגיטלי GENIE והוא דמות פעילה בסדרות הדיגיטליות.

יועץ משכנתאות - Genie

לקוחות מרוצים מספרים על הקסם...

יפעת גהסי
יפעת גהסי
14/09/2023
נכנסתי לתהליך של לקיחת משכנתא עם הרבה חששות שהתפוגגו כבר בפגישה הראשונה עם אלון! כל התהליך היה פשוט, מותאם לצרכיי, לא מסובך, המידע היה ברור ולכל שאלה ועניין קיבלתי מענה! מעבר לכל הנחת שהיה בתהליך, מעבר ליחס החם, המרגיע והאחראי מרוצה מהמקצועיות! והיום ברור לי שלא יוצאים לתהליך כזה לבד! חייבים יועץ טוב כזה שרואה אותך במכלול!!! שיושב איתך ובוחן איתך את הכללל, גם את הדרך שבה את רואה את העתיד שלך!!והוא חייב להיות אחראי! מקצועי! הגון ובעל ידע וניסיון!!! כזה שיעמיד בשבילך את כל המשרד ואת כל המשאבים שברשותו כדי שתעשי את הבחירה הכי נכונה לך!!! ואם צריך יבואו איתך לחתימת משכנתא כדי לוודא את כל הפרטים! תודה אלון!! ותודה לדנה המדהימה!!! על הגשמת חלום שמתממש בזכותכם....🙏💕
נטלי רנקביץ'
נטלי רנקביץ'
14/09/2023
דנה ואלון היו מדהימים!! עזרו לנו לכל אורך הדרך עד לקבלת המשכנתא. סבלנות אין קץ, תמיכה, זמינות, מקצועיות, והכי חשוב דאגו שנקבל את ההצעה הכי טובה עבורנו ועבור יכולתנו הכלכלית. ממליצים בחום!!!!! מי שיעבוד איתם יזכה לחלוטין לחוויה מרגיעה בכל הקשור לדבר המלחיץ הזה שנקרא משכנתא. תודה!!!
חן אלזם
חן אלזם
28/08/2023
דנה ואלון היקרים ברצוני להודות לכם על השירות המקסים !! לאורך כל התהליך פתרתם לנו בעיות , הייתם קשובים , , מקצועיים ובעיקר סבלניים , לכל שאלה היה מענה מיידי והסבר מדוייק לכל תרחיש אני ממליצה בחום !! תודה על הכל 🙏🏽
Neta Cohen
Neta Cohen
28/08/2023
עצרו הכל ! המלצה מהלב ❤️ חייבת לפרגן לחברת מפה בייחוד לדנה ואלון שלא ויתרו לרגע בתהליך והוא היה תהליך לא פשוט עד לקבלת המשכנתא בפועל , הכל בשקיפות מלאה והסברים בלי סוף. לא נותנים להרגיש לרגע שאתם מגזימים בשאלות שזה הכי חשוב ,תמיד זמינים תמיד נעימים וגם אם משהו לא ברור מבררים עד הסוף ומחזירים תשובה מספקת. תודה רבה רבה רבה דנה ואלון וממליצה לצאת איתם לדרך! בטוחה שתצאו מרוצים אז לא להסס ❣️
שחר איסקוב
שחר איסקוב
24/08/2023
לאחר התייעצות שלנו עם לא מעט יועצים בחרנו בדנה ואלון לטפל לנו בתהליך המשכנתה תודה רבה לכם על תהליך סבלני, הוגן, יעיל , ומהיר לא היה פשוט לסגור תיקים שמעורבים בהם כל כך הרבה אנשים והצלחתם זאת ביד רמה מודים לכם ונמשיך להמליץ אלופים <3
Shlomit Shklar
Shlomit Shklar
26/06/2023
תודה רבה על שירות מדהים‼️ צוות מקצועי שיודע מה שהוא עושה והכול לטובת הלקוח אין כמוכם♥️
טל יוקר
טל יוקר
26/06/2023
אין מילים לתאר את הנחישות, ההתמדה והשירות המעולה שקיבלנו עד שהמשכנתא אושרה בתנאים הכי טובים האפשריים. אלון וצוות המשרד עשו מעל ומעבר בשבילנו ודאגו לשתף אותנו בכל שלבי הבקשה המתישים. קיבלנו סימולציות חשובות ומדויקות ויעוץ מקצועי ומהימן. מומלץ בחום!
Shani Czapnik
Shani Czapnik
22/06/2023
אנשים מדהימים, מקצועיים ואכפתים ברמות! ממליצים בחום
omer shwartz
omer shwartz
03/04/2023
תודה רבה על העזרה הסבלנות והמקצועיות

רוצים לדבר עם הג׳יני ?

השאירו כאן פרטים והג׳יני יחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן